发布日期：2014年01月24日 来源：联谊报 作者： 字号：[
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十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场，选择若干试点慎重稳妥推进农民住房抵押、担保转让，探索增加财产性收入渠道，这为我国农村建设用地深化改革指明基本方向。民盟界别提案建议，改革新型城市化中的农村建设用地制度。
提案认为，当前我省农村建设用地仍存在一些突出问题。
一是城乡建设用地供需矛盾突出。通过人均用地法、趋势外推法，预测2020年适宜的城乡建设用地需求量为105.6万公顷，而全国规划纲要下达给浙江省2020年城乡建设用地规模为89.65万公顷；新增建设用地需求量为20万公顷，而新增建设用地指标仅有6万公顷，需求满足率仅为30%，供需缺口达到14万公顷。
二是农村建设用地集约化程度低，闲置浪费现象严重。农村建设用地闲置现象依然存在，人均农村居民点用地超标。2005年浙江省农村居民点面积为36.58万公顷，人均农村居民点用地为170平方米。而2012年全省农村居民点用地面积为49.83万公顷，2012年人均农村居民点用地为247平方米，远超2005年的人均用地水平，杭嘉湖平原地区尤为明显。
三是耕地占补平衡难度大。目前我省虽然完成了耕地占补平衡任务，但个别地方因开垦耕地已对生态环境造成一定破坏，占优补劣问题也比较严重。2013~2020年新增建设占用耕地率控制在50%以内，新增占用耕地面积为10万公顷，因补充耕地后备资源匮乏，耕地占补平衡仍存在3.3万公顷的缺口。农村建设用地制度存在缺陷。由于农村建设用地的集体所有制，农民无法通过抵押、担保、转让的方式真正实现自身的土地财产权益，无法将宅基地用益物权转换成进城的资本。
提案建议，建立农村建设用地统筹流转的区域条件和规模结构调控机制。通过梳理国内外特别是我国江苏、四川等土地综合整治试点地区农村集体建设用地统筹流转问题的理论研究和实践经验，分析农村建设用地统筹流转与城乡一体化的关系，提出开展农村建设用地统筹流转应具备的前提和区域条件，制定这一区域的农村建设用地统筹流转的规模和比例结构，为区域的农村建设用地统筹流转提供制定调控方案。
建立农村建设用地统筹流转土地价格形成与评估机制。在农村土地统筹流转过程中开展农村建设用地价格评估时，应综合考虑其经济价值、社会和环境价值，仅靠传统的收益还原法、成本法、市场比较法等土地估价方法是很难凑效的，必须借助可衡量土地社会环境价值的新的土地价格评估法，形成科学的、与农村建设用地统筹流转相适应的农村土地统筹流转土地价格形成与评估机制。
建立农村建设用地统筹流转各方利益协调机制。应借助实地调研和访谈，分析农村建设用地统筹流转中各级政府、村集体、农户、企业等相关者之间的责权关系和利益分配状况，核算土地统筹流转项目成本效益，借鉴国外乡村建设经验，提出“政府可承受、农民可接受、企业愿意、项目可持续”的农村建设用地统筹流转的各方利益协调机制。
建立农村建设用地统筹流转集约用地与耕地保护机制。农村建设用地统筹流转应以实现土地集约利用为目标，建立以耕地保护为前提、土地集约利用为目标，通过农村土地分等定级估价、城乡建设用地集约节约利用评价、城乡土地规划协调与控制、集体建设用地流转面积与比例调控、土地流转风险管理等途径建立农村建设用地统筹流转的集约用地与耕地保护机制。
建立农村建设用地统筹流转政策法规保障机制。建议从农村地籍调查登记与权属调整、户籍制度改革与管理、农民就业创业、农村社会保障、土地管理等方面，构想和提出农村建设用地统筹流转的政策法规以及制度、管理保障机制，以确保农村建设用地统筹流转可持续发展。
探索建立农村宅基地高效利用的激励机制。《继承法》等民事法律明确了农村合法房屋是可以赠与和继承的财产，根据“地随房走”原则，村民或农村走出的城镇居民可以以赠与或继承的方式获取另外一处宅基地，这与“一户一宅”规定相矛盾。另外，由于对“户”的界定模糊，对“一户多宅”的处理方法也缺乏具体规定，造成基层土地管理工作的困惑。应探索建立宅基地退出、转让的激励和压力机制，通过激励机制、用经济手段使农户主动退出或转让多出来的宅基地，并对其地上建筑物进行价值补偿。
争取建立“温州农村集体土地制度统筹改革”国家试验区。目前，温州市已完成了包括农村集体经营性建设用地使用权流转的可行性研究、宅基地有偿退出机制及流转的可行性研究、“农村建设用地和宅基地用益物权流转制度”试验方案、温州市集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法、温州市农村宅基地分区管理试行办法等在内的《温州市农村建设用地和宅基地用益物权流转制度研究》报告，具备建立农村集体土地特别是宅基地制度统筹改革国家试验区的条件。因此，建议省委向中央积极争取，建立温州市农村建设用地特别是宅基地制度统筹改革国家试验区，重点开展以农村集体经营性建设用地使用权流转、宅基地有偿退出机制及流转为核心的农村建设用地用益物权流转制度等方面的试点工作。
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